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原标题：商品房“以旧换新”的堵点亟须买通欧博三公

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据乌有足统计，现在已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10个城市推出了商品房“以旧换新”当作，徐州、南通、海宁等城市政府还提供换房补贴。现在，各地“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者交纳定金锁定新址后，中介挂牌旧房并在一如期限内出售，卖出则协议收效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新址，房企或其他第三方收购旧房。

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据笔者了解，关于“以旧换新”当作，购房商榷量较多，而履行完成往返的案例并未几。一方面在于，二手房挂牌价每每高于履行成交价，无数置换业主对此并不瞻念察，而是但愿我方的屋子售价高少许，导致生意两边对公允价钱难以达成一致；另一方面，不论新址还是二手房，现在可聘请的房源较多，难以杀青供需匹配。此外，不少新址降价促销，以致价钱低于二手房，这不仅加重了买房者的不雅望情谊，还分流了二手房市集客户。

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面前，各地新址市集以换房需求为主体，“卖一买一”的轮回需求比拟卓越，业主敌手上的二手房能如期往返有锋利的诉求。同期，新市民、新奇迹群体、学位需求等为主的刚需，对市集上的存量住房有购置需求。要是二者省略对接起来，就不错恬逸各自需求，变成良性轮回。但当下，“卖一买一”的往返轮回出现了堵塞。

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现在，二手房往返周期（从挂牌到意向买家交纳定金）精深为6-12个月，但置换新址（或置换更好的二手住房）每每是短周期的，一般在1个月摆布以致一周。由于无法实时卖掉手上的二手房，或业主不肯意廉价出售，导致改善型需求受阻。要是部分急于置换的业主好意思瞻念降价卖房，则可能加重房价下降预期，不利于往返相识。

本体上，这是房屋供应有用性不及，供需匹配难以及市集预期较弱，价钱下降预期明显等身分共同导致的截止；也与信息平台不完善，信息不合称相关。因此，干系经管部门推动、中介及诱导商助推的“以旧换新”，某种进程上是针对面前房地产轮回存在的问题，积极促进有用供给匹配有用需求。然则，这种匹配自身仅仅步调上的优化，并未贬责商品房市集轮回存在的系统性残障。

最初，现在，二手房在区位、生计氛围上有上风，新址在户型计议、建材使用、社区打造上有上风，两者不错作念到相得益彰、良性轮回，这是顺应存量期间，加大周转和诓骗存量资源的条件。不外，二手房精深相对老旧，在户型计议、装修作风、配套设施上有短板，贬责这些问题才气更好匹配住房需求。因此，要按照宜居社区或完竣居住社区的范例，加大老旧小区蜕变力度，基础类（水电气暖管网蜕变）和擢升类（泊车场、训诫医调治老等设施）并举。这么就省略股东全国服务补短板，提高二手房源供应的有用性，发达二手房的传统上风。

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其次，提议各地加大“真房源”全国信息平台设立，积极裸露片区和社区二手房评估价钱、片区更新和蜕变规画。这将有益于变成二手房市集的相识预期，也省略通过供给侧革新，提醒和引诱购房者转向购置二手房。笔者还提议，方位政府不错议论收购存量二手房，以活跃往返量来相识价钱预期。

再次，在首付和利率等方面，新址和二手房要尽量享受同恭候遇；还可相宜裁减二手房往返经纪服务费、税费、按揭费等，让二手房和新址的往返本钱尽量趋同。

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终末，可完善新址和二手房的往返安全机制、风险侧目机制。关于换房往返，可重新匹配新址和二手房的往返周期，比如新址和二手房齐不错分期支付，拉长往返周期，由政府打造“卖一买一”两个不同过程的资金对接机制，杀青资金的全过程、顽固式流转。此外，大型经纪机构宜全面梳理和整合“卖一买一”的经纪代理过程，裁减本钱、提高效用。

总之，技巧支抓和轨制设立的相互撑抓，是商品房“以旧换新”不错果然发达履行效用的长效机制。“以旧换新”若能抓续股东，既能周转和有用诓骗存量资源，也能激活有用需求，对房地产市集安然开动变成有用撑抓。

（李宇嘉，作家是广东省住房计策筹议中心首席筹议员）

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